Кладовка и подвал в доме: можно ли оформить

Что такое общее имущество подвала

Подвал многоквартирного дома по общему правилу относится к общему имуществу собственников. Это технические помещения, инженерные сети, узлы.

Основание: статья 36 Жилищного кодекса РФ.

К общему имуществу подвала относят:

• инженерные узлы и коммуникации;
• технические этажи;
• водомерные узлы, бойлерные;
• колясочные, велосипедные места общего назначения;
• помещения для обслуживания дома.

Поэтому сам по себе подвал в собственность оформить нельзя. Он уже общий.

Но есть исключения: кладовки, которые выделены и не использовались как технические. Их можно оформить, если они не входят в состав общего имущества.

Когда кладовку можно оформить

Критерий один: помещение не относится к общему имуществу.

Возможные варианты:

Ситуация	Оформление
Кладовка изначально в проекте как самостоятельное помещение	можно
Кладовка в застройке после строительства	только по решению всех
Подвал с инженерными сетями	нельзя
Колясочная общего назначения	нельзя
Кладовая с отдельным входом вне технической зоны	возможно

Ключевой вопрос: было ли помещение предусмотрено проектом как самостоятельное и не обслуживает ли оно другие помещения.

Практика: в новых домах кладовки чаще проектируют как отдельные объекты и продают вместе с квартирами. В старых домах подобное почти невозможно.

Как отличить

Есть несколько признаков.

1. Проект. Указано ли помещение как отдельный объект.
2. Техпаспорт. Как помещение учтено.
3. Инженерные сети. Если через помещение проходят стояки и узлы, это общее.
4. Назначение. Техническое или для хранения.
5. Доступ. Если помещение обслуживает других, оно общее.

Читайте формулировки в плане. Например, «кладовая» это может быть отдельный объект, «узел управления» общий.

Отдельно: помещение может числиться как «места общего пользования» по документам. Тогда оформить нельзя.

Если сомневаетесь, закажите заключение кадастрового инженера. Он даст вывод, можно ли выделить объект.

Порядок оформления

Зависит от исходной ситуации.

Вариант 1: кладовка уже в собственности застройщика или продавца. Покупаете как объект. Договор, регистрация права, выписка. Проще всего.

Вариант 2: кладовка в общем имуществе, хотите выделить. Нужно решение общего собрания о передаче помещения для последующего оформления. Как правило, требуется согласие всех собственников, потому что меняется режим общего имущества.

Вариант 3: кладовка самовольно сделана в подвале. Это самовольное использование. Оформить нельзя без освобождения.

Порядок для варианта 2:

1. Получить техническое заключение о возможности выделения.
2. Провести общее собрание, получить согласие.
3. Сформировать помещение и поставить на кадастровый учёт.
4. Зарегистрировать право в Росреестре.

Госпошлина за регистрацию 4 000 рублей для физического лица.

На практике получить согласие всех собственников крайне сложно. Поэтому покупать готовое оформленное проще.

Если занято другим

Ситуация: кладовка занята соседом, который её самовольно занял.

Что делать:

• зафиксировать факт осмотром, желательно с представителем управляющей компании;
• подать обращение в управляющую компанию;
• при бездействии, жалоба в жилищную инспекцию;
• через суд требовать освободить помещение.

Право на общее имущество защищается через суд. Сроки применяются обычно три года.

Отдельно: если помещение оформлено в собственность другого лица, сначала проверяйте законность оформления. Бывает, что регистрация была ошибочной.

Практический момент: такие споры долгие. Начинать надо с письменных обращений, чтобы создать документы.

Риски

Основные риски при работе с кладовками.

Риск	Что означает
Покупка доли вместо объекта	нет конкретного помещения
Помещение техническое	оформление невозможно
Нарушение противопожарных норм	предписание и штраф
Хранение запрещённых веществ	административная ответственность
Спор с управляющей компанией	ограничение доступа

В подвале нельзя хранить бензин, баллоны, легковоспламеняющиеся жидкости, взрывоопасные материалы.

Доступ для обслуживания коммуникаций должен сохраняться. Если кладовка перекрывает доступ к стоякам, УК вправе требовать изменения.

Отдельно: если помещение используется для коммерции, это изменение назначения и требует согласования.

Частые вопросы

Хочу оформить подвал в собственность

Весь подвал нельзя. Только отдельную кладовку, и при условии, что она не относится к общему имуществу.

Кладовка есть в проекте, но не оформлена

Шансы хорошие. Проверьте техпаспорт, закажите кадастровые работы.

Сколько стоит оформить

Кадастровые работы от 10 тысяч, пошлина 4 тысячи, плюс возможные согласования. Итого от 20 тысяч.

Можно ли прописать в кладовке

Нет. Это не жилое помещение.

Что если сосед занимает мою кладовку

Обращение в УК, потом в инспекцию, потом суд. Сначала зафиксируйте факт.