Общее имущество собственников: что ваше и кто платит

Что входит в состав

Общее имущество многоквартирного дома перечислено в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Состав уточнён Правилами содержания общего имущества, постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Основные элементы:

Группа	Что относится
Помещения общего пользования	лестницы, коридоры, лифты, колясочные
Конструкции	крыша, стены, фундамент, перекрытия
Инженерные системы	стояки, общее электричество, отопление
Сетевое оборудование	учётные приборы дома
Земля и благоустройство	участок, площадки, озеленение

Границы определены так: общее имущество это то, что обслуживает более одного помещения.

Ключевое разграничение: труба до вентиля в квартире обслуживает одно помещение, значит это ваша ответственность. Стояк, который идёт через несколько квартир, общий.

Ещё пример: внешняя стена дома общая, а её часть в квартире с окном общая же. Окно само принадлежит собственнику.

Что не входит

Важно понимать границы.

• внутриквартирные трубы после первого вентиля;
• электрика в квартире после квартирного щитка;
• окна и балконные двери;
• внутренняя отделка;
• индивидуальные приборы учёта в квартире;
• вероятно, часть балкона, которая в пределах квартиры.

Споры бывают по отоплению. Радиатор в квартире обычно признаётся частью системы, то есть общим имуществом, если не менялся собственником самостоятельно.

Практика по радиаторам противоречива. Обычно первый вентиль это граница. Всё после него, включая радиатор, на собственнике.

Кто отвечает за ремонт

Ремонт общего имущества на собственниках через плату за содержание.

Управляющая компания выполняет работы и отчитывается. Но обязанности возникают не по факту оплаты, а по статусу общего имущества.

Работа	Кто платит
текущий ремонт крыши	содержание
замена стояка	текущий или капитальный ремонт
замена лифта	капитальный ремонт
уборка лестницы	содержание
капитальный ремонт	взносы на капремонт

Если управляющая компания не работает, ответственность на ней по закону и договору. Требования через жилищную инспекцию и суд.

При самовольном ремонте без согласования собственник несёт последствия. Например, заменил трубу неудачно, залил соседей. Отвечает сам.

Как проверять состав

Состав общего имущества фиксируется в техническом паспорте и договоре управления.

Как проверить:

1. Закажите в УК акт разграничения ответственности.
2. Посмотрите технический план дома.
3. Проверьте акт приёмки после строительства.
4. Сверьте с данными БТИ.

Акт разграничения это важный документ. В нём указано, что относится к общему, а что к квартире.

Если акта нет, действует правило: обслуживает более одного помещения значит общее.

Отдельно: помещение может быть оспорено как общее. Например, части подвала заняты одним жильцом. Если помещение обслуживает другие, оно общее.

Если имущество отчуждено

Ситуация: часть подвала, колясочная или часть коридора заняты кем-то. Возможны варианты.

Законная передача. По решению собрания часть общего имущества сдана в аренду. Тогда доходы идут на дом.

Незаконное занятие. Собственник самовольно занял помещение. Требование освободить через суд.

Оформлено в собственность. Бывает при приватизации и исторических ошибках. Тогда спорить сложно, но можно.

Что делать:

• получить выписку ЕГРН на помещение;
• проверить решение собрания;
• запросить документы о передаче;
• при отсутствии оснований заявить требование.

Право на общее имущество защищается через суд. Сроки применяются как обычно.

Плата за содержание

Считается по площади помещения в собственности, а не по общей площади квартиры с балконом.

Тариф устанавливает общее собрание. Если не установлен, применяется тариф органа местного самоуправления.

Что входит в плату: содержание, текущий ремонт, уборка, обслуживание систем. Капитальный ремонт отдельной строкой.

Если услуга не оказана, перерасчёт по акту. Подробно об этом в материале про перерасчёт.

Отдельная строка: коммунальные ресурсы на общедомовые нужды. С 2017 года включены в содержание по нормативу с ограничением.

Частые вопросы

Кто меняет трубу в подъезде

Управляющая компания за счёт содержания. Это общее имущество.

Радиатор в квартире. Чей

Зависит от границы по договору управления. Обычно после первого вентиля ваш.

Сосед занял колясочную под склад

Требуйте освободить через УК и жилищную инспекцию, при отказе через суд.

Можно ли сделать колясочную тамбуром

Только по решению всех собственников, потому что меняется режим общего имущества.

Кто платит за замену лифта

Взносы на капитальный ремонт. Либо со спецсчёта дома, если он там.

Как доказать, что элемент общий

Споры о том, что относится к общему имуществу, часты. Доказывать надо документами.

Что использовать:

1. Технический паспорт дома, где указано назначение помещений.
2. Акт разграничения ответственности с управляющей компанией.
3. Проектную документацию дома.
4. Заключение специалиста о том, какие помещения обслуживает система.

Главный критерий: обслуживает ли элемент более одного помещения. Если да, он общий.

Например, стояк, проходящий через несколько квартир, общий. Отвод от стояка до сантехники в квартире, только ваш.