Машиноместо: как оформить права и не потерять

Что считается машиноместом

Машиноместo это недвижимость, если оно выделено и оформлено. Но не всякое место в паркинге признаётся объектом.

С 2016 года машиноместо как объект закреплено в законе о кадастровом учёте: статья 15 и статья 3 закона № 218-ФЗ.

Что важно: машиноместом признаются только места в зданиях и сооружениях, предназначенных для стоянки. Не на открытой площадке.

Где	Можно оформить
Подземный паркинг	да
Надземный паркинг-здание	да
Открытая площадка во дворе	нет
Часть двора с разметкой	нет

Машиноместо имеет границы: они определяются разметкой или ограждением. Оно не жилое помещение.

Отдельно: место должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учёт. Без этого объекта юридически нет.

Как оформляется

Порядок зависит от того, строящееся это или готовое.

1. Проверить кадастровый учёт. Запросить выписку ЕГРН на объект. Если его нет в реестре, сначала кадастровые работы.
2. Оформить договор. Купля-продажа, долевое участие или другое основание.
3. Зарегистрировать право в Росреестре. Через МФЦ или нотариуса.
4. Получить выписку с записью о собственности.

Пошлина за регистрацию: 4 000 рублей для физических лиц.

Если покупаете в новостройке по договору участия в долевом строительстве, сначала регистрация договора, потом регистрация права после сдачи.

Если собственность на паркинг оформлена как доля в общей собственности, выделить место сложнее. Требуется соглашение или решение суда.

Чем отличается от доли

Это частая путаница и причина споров.

Параметр	Машиноместо	Доля в паркинге
Объект	самостоятельный	часть общего
Граница в ЕГРН	есть	нет конкретного места
Распоряжение	полное	зависит от соглашения
Можно заложить	да	сложнее
Продажа	простая	нужно согласие или выдел

По практике продавцы, у которых оформлена доля, часто предлагают «место № 12» по договорённости. Юридически вы получаете не место, а долю. Риск серьёзный.

Проверяйте выписку. Если в ней объект имеет номер и площадь конкретно, это место. Если указана доля, это доля.

При доле в паркинге сложнее получить ипотеку: банки неохотно принимают такое обеспечение.

Что проверить перед покупкой

Порядок проверки такой же, как при покупке квартиры, плюс специфика.

1. Выписка ЕГРН: объект, площадь, назначение, обременения.
2. Назначение помещение: паркинг, а не подвал или склад.
3. Границы: видны ли на плане, есть ли разметка.
4. Доступ: как проезжают автомобили, ширина проезда.
5. Права на общее имущество паркинга.
6. Плата за обслуживание и её размер.
7. Отсутствие арестов и запретов.

Отдельно: подземный паркинг может быть объектом гражданской обороны. Тогда есть ограничения по перестройке.

Проверьте, не входит ли паркинг в состав общего имущества дома. В таком случае оформленный объект не может быть отдельной собственностью, искать нужно другое основание.

Права и ограничения

Собственник машиноместа вправе:

• продать, подарить, заложить;
• сдавать в аренду;
• оборудовать в пределах допустимого;
• участвовать в общем собрании.

Что нельзя:

• переоборудовать место в помещение: кладовую, офис;
• менять границы без согласования;
• загромождать проезды;
• хранить горючие материалы сверх норм.

В паркинге действуют противопожарные требования. Хранение бензина и газовых баллонов запрещено.

Отдельно про мойку. Оборудовать мойку в паркинге нельзя без специального согласования: это изменение назначения.

Если место общее

Бывает, что паркинг целиком относится к общему имуществу дома. Тогда отдельные места в нём не оформляются.

Что делать:

• проверить в ЕГРН, есть ли машиноместа как отдельные объекты;
• уточнить у застройщика схему;
• запросить документы о распределении.

Если места общие, распределение возможно по решению общего собрания. Например, закрепление за квартирами.

Такое решение можно оспорить. Практика: договорённости о закреплении мест работают, но юридическая сила ниже, чем собственность.

Отдельно: если место в паркинге фактически занято другим, вы вправе требовать освободить. В том числе через суд.

Частые вопросы

Купил место, а оно без кадастрового учёта

Нужно провести кадастровые работы и поставить на учёт. Иначе объекта юридически нет.

Можно ли прописать в машиноместе

Нет. Это не жилое помещение. Регистрация по месту жительства невозможна.

Можно ли получить ипотеку на место

Да, если оно оформлено как объект. Банки дают кредит под залог машиноместа, хотя условия жёстче.

Что если продавец показывает долю

Уточняйте, что именно оформлено. Доля и место это разные права. Требуйте выписку.

Кто платит за обслуживание паркинга

Собственники мест пропорционально площади. Тариф устанавливает собрание или управляющая компания.

Что с налогами и обслуживанием

Машиноместо облагается налогом на имущество физических лиц.

Ставка зависит от региона и кадастровой стоимости. Налог начисляется от стоимости объекта, обычно он небольшой в сравнении с квартирой.

Плюс плата за обслуживание паркинга: охрана, освещение, уборка, вентиляция. Тариф устанавливают собственники или управляющая организация.

Если место в подземном паркинге, добавляются расходы на вентиляцию. Это заметная часть платы.