Налог при продаже имущества: когда платить и как уменьшить

Когда налога нет

Налог при продаже возникает не всегда. Главное это срок владения.

Основание: статья 217.1 Налогового кодекса РФ.

Минимальный срок владения для освобождения от налога:

Ситуация	Срок
Обычная покупка	5 лет
Получено по наследству	3 года
Получено в дар от близкого родственника	3 года
Приватизировано	3 года
Единственное жильё	3 года
Подарено членом семьи	3 года

Если владели дольше минимального срока, налога нет и декларация не нужна.

Для единственного жилья условия: это было единственное жильё на дату продажи и не использовалось для бизнеса. Ещё нюанс: если купили новое жильё в течение года, старое тоже считается единственным. Это правило действует с 2020 года.

Для движимого имущества срок другой. Машины, гараж не входят в правило минимального срока. Там иной механизм: вычет 250 тысяч или расходы.

Как считают налог

Ставка 13 процентов с дохода. При сумме свыше 5 миллионов ставка 15 процентов с превышения.

Доход это цена продажи по договору, но не ниже 70 процентов кадастровой стоимости. Об этом отдельно ниже.

При расчёте есть два варианта: вычет или расходы. Применяется тот, что выгоднее, но выбрать можно только один.

Вычеты:

Что продали	Вычет
Жильё, земля	1 000 000 рублей
Машина, гараж, прочее	250 000 рублей

Пример: продали квартиру за 3 миллиона, владели 2 года. Вычет 1 миллион. Налог с 2 миллионов: 260 тысяч рублей.

Пример: продали машину за 600 тысяч. Вычет 250 тысяч. Налог с 350 тысяч: 45 500 рублей.

Важно: вычет применяется один раз в год. Если продали две квартиры, вычет распределяется между ними.

Расходы, которые уменьшают

Второй вариант: уменьшить доход на расходы, понесённые при покупке.

Что можно вычесть:

• стоимость покупки;
• расходы на ремонт, если они связаны с покупкой;
• проценты по ипотеке;
• услуги риелтора и нотариуса;
• госпошлину за регистрацию;
• земельные работы при продаже участка.

Расходы должны быть подтверждены документами. Договор купли-продажи, расписка, чеки, квитанции.

Пример: купили за 4 миллиона, продали за 5. Налог с 1 миллиона: 130 тысяч.

Пример: купили за 4, продали за 4,2. Налог с 200 тысяч: 26 тысяч.

Если продали дешевле, чем купили, налога нет. Но декларацию подать надо.

Вместо вычета расходы

Разница существенная, и в декларации надо правильно выбрать.

Что проверить:

1. Есть ли документы на покупку.
2. Превышают ли расходы 1 миллион для жилья.
3. Не использовали ли вычет за этот же объект ранее.

Практический расчёт: если расходы больше 1 миллиона, выбирайте расходы. Если меньше, вычет.

Пример: купили за 1,2 миллиона, продали за 2,5. Вычет даёт базу 1,5 миллиона, расходы дают 1,3. Выгоднее расходы.

Пример: купили за 800 тысяч, продали за 2,5. Вычет даёт 1,5 миллиона, расходы 1,7. Выгоднее вычет.

Отдельно: при покупке на средства материнского капитала или по сертификату эта часть не считается расходами. Только собственные средства.

Декларация

Подаётся, если был доход, облагаемый налогом. Если владели дольше минимального срока, подавать не нужно.

Сроки:

1. Подача до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплата до 15 июля того же года.

Пример: продали в 2025 году. Декларация до 30 апреля 2026, оплата до 15 июля 2026.

Подача через личный кабинет налогоплательщика или на бумаге в налоговой.

Неуплата влечёт пени и штраф 20 процентов. За неподачу декларации штраф 1000 рублей плюс 5 процентов за каждый месяц просрочки.

Если продажа была единственного жилья и срок подходит, применяется освобождение.

Продажа ниже кадастра

Есть правило, которое закрывает занижение цены.

Основание: статья 217.1. Если цена в договоре ниже 70 процентов кадастровой стоимости, налог считают от 70 процентов кадастровой.

Цена в договоре	База для налога
Выше 70 процентов кадастра	цена договора
Ниже 70 процентов кадастра	70 процентов кадастра

Пример: кадастровая стоимость 5 миллионов. Продали за 2. Налог считают с 3,5 миллиона, а не с 2.

Правило применяется, если продавец и покупатель не родственники и сделка не безвозмездная. Для сделок между близкими лицами действуют иные правила.

Проверить кадастровую стоимость можно в выписке ЕГРН или на сайте Росреестра.

Частые вопросы

Владел квартирой 6 лет. Налог будет

Нет. Минимальный срок 5 лет. Декларацию подавать не нужно.

Продал машину, купленную год назад. Платить

Налог с разницы или с суммы свыше 250 тысяч. Выбирайте выгодный вариант.

Продал квартиру дешевле, чем купил

Налога нет, но декларацию подать надо. При наличии расходов база ноль.

Купил и продал в один год

Считайте по расходам. Если прибыли нет, налога нет.

Что если не подать декларацию

Штраф от 1000 рублей, пени. Если попадёт под проверку, могут начислить налог с кадастровой стоимости.